Årsredovisning

2021

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktör för Växjöbostäder AB, med organisationsnummer 556935–3534, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2021.

Allmänt om verksamheten

Växjöbostäder AB är ett helägt dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, organisationsnummer 556602–4641. Båda bolagen har sitt säte i Växjö kommun. Växjö Kommunföretag AB ägs till 100 procent av Växjö Kommun.

Växjöbostäder AB äger och förvaltar 9 081 (9 065) bostäder och 603 (602) lokaler/förråd. Av bostäderna utgörs 2 137 (2 137) av studentbostäder.

Växjöbostäder AB är anslutet till Sveriges Allmännytta, arbetsgivarorganisationen Sobona samt till inköpsorganisationen HBV.

Utveckling av företagets verksamhet, resultat och ställning

2018

Nettoomsättning:
630 953 tkr
Balansomslutning:
3 702 190 tkr
Avkastning: 4,6 %
Soliditet: 52,8 %

2019

Nettoomsättning:
666 729 tkr
Balansomslutning:
3 663 749 tkr
Avkastning: 4,3 %
Soliditet: 52,1 %

2020

Nettoomsättning:
684 495 tkr
Balansomslutning:
3 729 392 tkr
Avkastning: 4,3 %
Soliditet: 51,3 %

2021

Nettoomsättning:
695 226 tkr
Balansomslutning:
3 773 499 tkr
Avkastning: 4,2 %
Soliditet: 51 %

Viktiga och väsentliga händelser under året

Ny- och ombyggnation av bostäder
Totalt färdigställdes 24 lägenheter i sista etappen i kvarteret Saturnus under året, 10 av dessa lägenheter var ägarlägenheter. I kv Tunnlandet färdigställdes 10 lägenheter och ytterligare 60 är under produktion. Byggnation är påbörjad i kvarteren Alabastern och Bärnstenen med 122 lägenheter varav samtliga ska vara annan upplåtelseform än hyresrätt. Förfrågningshandlingar är framtagna för etapp 2 i kvarteret Arken och planering och utredningar pågår för kvarteret Ansgarius, tidigare kommunhus.

Fortsatt stor omfattning av underhåll och förbättring av beståndet
Fokus på att värdesäkra vårt bestånd fortsätter. Underhållsåtgärderna för 2021 uppgår till 174,9 kr/m2. Behovet är stort inom flertalet områden och vi har bland annat genomfört fönsterbyten och byte av takbeläggningar. Vi har byggt om undercentraler och bytt armaturer för energieffektivisering och driftoptimeringar har genomförts. Varje år byter vi ut ett stort antal vitvaror i våra lägenheter och ett stort antal lägenheter får nya ytskikt i form av byte av golvmattor och målning/tapetsering av väggar. Uppgradering av hissar fortsätter och detsamma gäller våra äldre låssystem som byts ut. Vi arbetar mycket med trygghetsskapande åtgärder och har bland annat bytt garageportar, lägenhetsdörrar, förbättrat ytter- och trapphusbelysningar mm.

Totalrenovering i kvarteren Äpplet och Päronet av 220 lägenheter är påbörjad.

Bosättningslagen
Från och med 1 januari 2018 ansvarade Växjöbostäder tillsammans med Vidingehem för att Växjö kommun ska erbjuda bostäder enligt bosättningslagen. Vi har under 2021 tillsammans mottagit och bosatt 17 nya kommuninvånare. I rådande bostadsbrist har vi haft en stor utmaning att hitta bostäder och olika tillfälliga lösningar har fått användas.

Hyresintäkter
Målsättningen inför årshyresförhandlingarna för 2022 var att uppnå en förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen, men tyvärr står parterna för långt ifrån varandra och ärendet är hänskjutet till Hyresmarknadskommittén.

Under många år har vi haft begränsade förutsättningarna att genomföra mer omfattande renovering som badrum och kök. Vi har ett uppdämt behov av att renovera badrum och kök och vi behöver fortsatt arbeta för fler förhandlingsöverenskommelser. Under året har vi gjort flertalet förhandlingsöverenskommelser avseende standardhöjande åtgärder så som fönster, skalskydd med mera.

Tillämpningen av bruksvärdeshyra enligt rådande lagstiftning appliceras fortfarande inte på vårt nuvarande bestånd. Bruksvärdeshyra är viktigt för att skapa rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom ett mer varierat utbud. En överenskommelse om ny bruksvärdeshyra slöts för kv Lejonet i centrala Växjö. Vi fortsätter att se över fastigheter som kan bli aktuella för prövning.

Digitalisering
Arbetet med fokus på öppna system och ett datalager där vi äger vår data har fortsatt. Projektet ÖDLa, Öppet Data Lager, fortskrider och viss data sparas nu som masterdata i datalagret. Vi fortsätter utveckla Boportalen med sin höga funktionalitet där hyresgästerna nu har möjlighet att beställa sitt lägenhetsunderhåll i utöver andra funktioner de redan haft tillgång till.

Nöjda hyresgäster
Resultatet av årets hyresgästenkät visade en något lägre upplevd nöjdhet kring service och boende jämfört med året tidigare.

Försäljning av fastigheter
Under året har det sålts nyproducerade ägarlägenheter i kv Saturnus.

Covid-19
Pandemin har påverkat personal och hyresgäster väsentligt på olika sätt under året. Bolaget har så långt det varit möjligt fortsatt utföra planerade arbeten, underhåll, ronderingar och löpande reparationer samt hållit kundcenter öppet genom att ställa om och anpassa efter rekommendationer. Anställda har arbetat på distans i stor utsträckning och uppföljning av förändringar av intäkter och kostnader som varit hänförbart till Covid-19 har rapporterats och följts upp regelbundet

Resultat och ställning

Resultat efter finansiella poster för 2021 uppgår till 140 082 tkr (134 899).

Nettoomsättningen för 2021 uppgår till 695 226 tkr (684 495). Förändring av intäkterna beror främst på årlig hyresjustering och helårseffekt avseende föregående års nyproduktion samt ökat hyresbortfall bostäder. Hyreshöjning har skett från och med 1 januari 2021 med i genomsnitt 2,45 procent. Ökade vakanser i det nyare beståndet av studentbostäder till följd av pandemin utmanar årets resultat. Fastighetskostnaderna uppgår till 532 939 tkr (516 559). De högre fastighetskostnaderna beror främst på högre värmekostnader och reparationskostnader men även på nya fastigheter och generella kostnadsökningar.

Soliditet

Det egna kapitalet uppgick vid årsskiftet till 1 916,1 Mkr (1 906,8) vilket innebär en soliditet, inräknat egen kapitaldel av obeskattade reserver, på 51,0 procent (51,3). På balansdagen var den genomsnittliga räntan i låneportföljen 0,89 procent (1,57) och den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,13 år (3,59).

Känslighetsanalys

Växjöbostäders resultat påverkas av ett flertal faktorer såsom hyresnivå, kostnadsnivå och finansiella kostnader. En känslighetsanalys framgår av nedanstående tabell.

Hyresintäkter, bostäder

6,3 MSEK

+ / - 1 %
Driftkostnader

3 MSEK

+ / - 1 %
Ränteförändring

5 MSEK

+ / - 1 %

Fastighetsvärdering

Under året har värdering av bolagets fastighetsbestånd genomförts. Värderingen är utförd internt. Fastigheternas värde vid 2021 års utgång har bedömts uppgå till 11 318 Mkr (9 886).

Hållbarhetsredovisning

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Växjöbostäder AB valt att upprätta hållbarhetsredovisningen som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsredovisningen finns tillgänglig på sidorna 6-24 i detta dokument. Hållbarhetsredovisningen har överlämnats till revisorn inom samma tid som årsredovisningen.

Utsikter 2022 samt väsentliga osäkerhetsfaktorer

Byggtakten är fortsatt hög räknat i investeringar och även för antalet nya lägenheter på olika platser i vår växande stad.

Under 2022 kommer vi att slutföra byggnationen av 60 lägenheter i kv Tunnlandet, Bredvik, uthyrningen pågår.

Byggnationen fortgår av totalt 122 nya lägenheter i Araby, här uppförs upplåtelseformerna ägarlägenheter och bostadsrätter som ett led i främjandet av integration i ett område med endast hyresrätter. Detta projekt är ett resultat av en tät ägardialog. Arbetet med uppstart med försäljning mm kommer påbörjas under våren.

Under 2022 kommer vi fortsätta arbetet med projekteringen av ombyggnaden av kommunhuset till ca 200 nya lägenheter med blandade upplåtelseformer. Projektet är omfattande och innebär en stor investering men inget som är obekant för oss. Vi har gjort flera ombyggnader och stora renoveringar av ett större bestånd och känner oss därför trygga i processen.

Totalrenoveringen av 220 lägenheter i kv Päronet och Äpplet på Öster fortgår och planeras klar sommaren 2025.

Uthyrningen av nybyggda studentbostäder har varit en utmaning även under 2021 när inga internationella studenter kom till Linneuniversitetet i kombination med att studierna skedde digitalt. Vi ser samma utmaning under första halvåret 2022 vilket påverkar oss ekonomiskt när 30 procent av de nybyggda lägenheterna står outhyrda i fyra terminer.

Vi upplever fortfarande en ökad konkurrens med andra hyresvärdar som har byggt nya bostäder när vi hyr ut. En konkurrens som kommer att bestå under 2022 då andra hyresvärdar har lediga nybyggda lägenheter att erbjuda. 

Trycket på byggmarknaden minskar troligen ytterligare under 2022 när det gäller nybyggda bostäder. Vi har beslutat om en fastighetsstrategi för Växjöbostäder som innehåller en långsiktig strategi kring bland annat nyproduktion med planer framtagna som möjliggör byggstart efter behov. Vi behöver arbeta offensivt med att utveckla projektportföljen med detaljplanändringar, markköp, markanvisningstävlingar, samarbeten mm för att möta stadens tillväxt på lång sikt.

Vi kom överens med Hyresgästföreningen om hyressättningen i nyproduktionen för kv Tunnlandet och ny bruksvärdeshyra för kv Lejonet. Vi kommer fortsätta arbeta med att förhandla de hyror som är jämförbara med andra hyror och förhoppningsvis når vi överenskommelser.

Vi har ännu inte kommit överens om årshyresjusteringen för 2022 och har därför lämnat det till HMK för avgörande.

Vi har fortsatt utvecklingen av Boportalen och lanserat en ny tjänst under året. Ytterligare en ny tjänst kommer att lanseras under 2022. Det innebär att vi ökar vår tillgänglighet och service ytterligare. Organisationsförändringen vi gjorde för ett år sen kopplat till hållbarhet och digitalisering samt att vi kopplade ihop humaniora med kommunikation ha slagit väl ut. Vi har 5000 användare vilket innebär att vi har nått ut till våra hyresgäster så att det kan nyttja den fina service det innebär att använda sig av digital teknik för en enklare vardag 24/7.

Vi jobbar vidare och utvecklar vår dialog med våra hyresgäster så att vi får klart för oss vad som fungerar bra och vad som kan bli bättre. Åtgärderna vi vidtar kopplat till synpunkter behöver vara tydliga för våra hyresgäster och under devisen “Hallå hyresgäst” fångar vi deras uppmärksamhet och berättar vad vi har hört och vad vi har gjort för att vi ska bli den bästa hyresvärden för dem.

Pandemin påverkar även 2022 så anpassningar efter rekommendationer och arbete på distans fortsätter så länge det behövs. I dagsläget är det svårt att bedöma i vilken utsträckning pandemin kommer att påverka oss. 

Under 2022 kommer arbetet att intensifieras inför förändrad bolagsstruktur där fyra bolag ska bli två, ett bostadsbolag och ett lokalbolag. Nya bolag driftsätts 1 januari 2023. I samband med detta har ny vd rekryterats till det nya bostadsbolaget. Ny vd tillträder 1 februari 2022 och blir då vd för Växjöbostäder och Vidingehem.


Disposition av vinstmedel

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserad vinst 1 666 433 310
Årets resultat 109 640 729
Kronor 1 776 074 039

Styrelsen föreslår att vinsten disponeras så att:
utdelning till ägarna 98 900 000
till ny räkning överförs 1 677 174 039
Kronor 1 776 074 039

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 48,3 procent. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap. 3 § 2 st. (försiktighetsregeln).